Como fazer um contrato de arrendamento em Portugal (Guia 2026)

O que é (e o que não é) um contrato de arrendamento

Um contrato de arrendamento, na lei portuguesa, é o documento que cede o uso temporário de um imóvel mediante o pagamento de uma renda. Está regulado pelo Código Civil (artigos 1022.º e seguintes) e pelo NRAU - Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006, com várias alterações até 2025).

Não é um contrato de hospedagem (Alojamento Local), nem um contrato de comodato (uso gratuito), nem um simples acordo informal por mensagem. Para produzir efeitos legais - e, sobretudo, para te proteger em tribunal -, o contrato deve ser escrito, assinado por todas as partes e conter o conjunto mínimo de elementos previstos na lei.

Tipos de contrato em Portugal

O NRAU prevê dois grandes formatos:

• Prazo certo - duração definida (mínimo 1 ano, exceto curta duração, máximo 30 anos). Renova-se automaticamente em períodos sucessivos de igual duração, salvo oposição escrita nos prazos legais.
• Prazo indeterminado - sem termo definido. A denúncia rege-se pelos artigos 1099.º e seguintes do Código Civil, com pré-avisos longos (até 5 anos para senhorio em certos casos).

Na prática, ~95% dos contratos de habitação são de prazo certo de 12 ou 36 meses. O prazo indeterminado é raro e quase sempre desvantajoso para o senhorio.

Existe ainda o contrato de curta duração (menos de 30 dias para 1 ano) - útil para arrendamento de estudantes ou mobilidade laboral, mas com regras próprias que explicamos aqui.

Cláusulas obrigatórias por lei

Sem estes elementos, o contrato pode ser declarado nulo ou apresentar lacunas que tribunais preencherão a favor do inquilino. Deve incluir:

1. Identificação completa das partes (nome, NIF, estado civil, morada, nacionalidade, email).
2. Identificação do imóvel (morada, artigo matricial, fração, tipologia, anexos como garagem ou arrecadação).
3. Finalidade do arrendamento (habitação permanente, secundária, etc.).
4. Duração e datas de início/fim.
5. Valor da renda mensal e dia de pagamento (por defeito, até ao dia 8 do mês a que respeita).
6. Forma de pagamento (transferência, IBAN do senhorio, MB WAY).
7. Cláusula de atualização anual (se aplicável o coeficiente do INE).
8. Caução (valor, forma de entrega, condições de devolução).
9. Estado e conteúdo do imóvel (mobiliado, equipamentos, eletrodomésticos).
10. Despesas e encargos (quem paga condomínio, IMI, água, luz, gás).
11. Cláusulas especiais (animais, subarrendamento, obras pelo inquilino).
12. Local, data e assinaturas.

Duração mínima e máxima

A regra geral, desde 2019, é 1 ano de duração mínima inicial para contratos de habitação permanente. O senhorio não pode exigir um contrato de 6 meses para fugir às regras de denúncia - isso seria considerado abuso e o tribunal converte automaticamente em 1 ano.

O máximo legal é de 30 anos, mas os contratos de 36 meses (3 anos) são a sweet spot da maioria dos senhorios profissionais: dão estabilidade ao inquilino, permitem subir a renda na renovação (com base no coeficiente do INE), e evitam o desgaste de contratos anuais.

Renda, atualização e forma de pagamento

A renda é livre - não há tabela legal. Mas há três regras práticas que devias conhecer:

• Não pode ser exigida adiantadamente mais do que uma mensalidade (artigo 1076.º). Pedir 6 meses adiantados é ilegal.
• O dia de pagamento é, por defeito, até ao dia 8 do mês a que respeita. Podes alterar no contrato.
• A atualização anual segue o coeficiente do INE, comunicada por escrito ao inquilino com pelo menos 30 dias de antecedência.

Em 2026, o coeficiente legal foi de 2,16%. Detalhes em o guia da atualização de rendas 2026.

Caução e garantias

A caução é, na prática, limitada ao equivalente a 2 ou 3 meses de renda - embora o NRAU não estabeleça um teto rígido, a Lei 56/2023 (Mais Habitação) limitou implícitamente. Pedir 6 meses de caução é hoje legalmente arriscado e pode ser declarado abusivo.

Alternativas à caução tradicional:

• Fiador - pessoa que se responsabiliza solidariamente. Guia completo aqui.
• Seguro de renda - cobre rendas em falta + danos. Custo ~5% da renda mensal.
• Caução depositada em conta bloqueada - neutra, devolvida pelo banco mediante acordo.

Documentos anexos

Devem ser anexados ao contrato (e referidos numa cláusula):

1. Caderneta predial atualizada (obtida no Portal das Finanças, gratuita).
2. Certificado energético (válido 10 anos, obrigatório).
3. Cópia do CC ou passaporte das partes (não é obrigatório, mas é boa prática).
4. Auto de vistoria com fotos (opcional, mas protege a tua caução).

Assinatura

O contrato deve ser assinado por todas as partes (senhorios, inquilinos, fiador se aplicável). Cada página é rubricada e a última leva assinatura completa. Não precisa de notário - a lei não exige escritura para contratos de habitação.

É recomendado fazer tantas cópias quantos os intervenientes. Cada parte fica com um original.

Reconhecimento presencial de assinaturas (notário ou advogado) é opcional, mas pode ser exigido por bancos para efeitos de prova de morada ou crédito habitação.

Registo nas Finanças e imposto do selo

O senhorio é obrigado a registar o contrato nas Finanças no prazo de 30 dias a contar do início. O processo é totalmente online no Portal das Finanças (Imóveis → Contratos de Arrendamento → Comunicar). Detalhes em o guia do registo nas Finanças.

O imposto do selo é 10% do valor de uma renda mensal. As Finanças geram automaticamente uma referência Multibanco após o registo. Mais detalhes em o guia do imposto do selo.

5 erros que tornam o contrato frágil

1. Usar templates de 2015 baixados de fóruns. A legislação muda - o NRAU foi alterado em 2017, 2019, 2020, 2023 e 2025. Usa um modelo atualizado.
2. Não fazer auto de vistoria. Se o inquilino sair com tudo partido, sem prova fotográfica do estado inicial, dificilmente recuperas a caução através de tribunal.
3. Esquecer cláusulas de animais, subarrendamento e obras. Sem estipulação, vale a regra geral - e a regra geral nem sempre é a que tu queres.
4. Não atualizar a renda. Se passas mais de 1 ano sem comunicar a atualização, perdes esse direito para esse ano. Acumula-se: 5 anos sem atualizar = 5 anos de renda em baixo.
5. Pedir caução excessiva. Pode ser declarada abusiva e devolvida judicialmente, com juros e custas.