Quem tem de registar e em que prazo?
O senhorio é o responsável legal pelo registo. O contrato deve ser registado no Portal das Finanças até ao fim do mês seguinte ao início do contrato. Se o contrato começa a 15 de maio, tens até 30 de junho. Se começa a 1 de junho, tens até 31 de julho.
O que precisas antes de começar
- Senha de acesso ao Portal das Finanças (NIF + senha, ou Cartão de Cidadão).
- Contrato assinado em PDF - vais precisar de fazer upload.
- NIF de todos os intervenientes (senhorios, inquilinos, fiador se houver).
- Identificação do imóvel (artigo matricial, fração, freguesia).
Passo 1: Aceder ao Portal das Finanças
Entra em portaldasfinancas.gov.pt com NIF + senha. Vai a Cidadãos → Serviços → Imóveis → Contratos de Arrendamento → Modelo 2 RAH.
Vai aparecer um formulário online conhecido como Modelo 2.
Passo 2: Preencher o Modelo 2
O Modelo 2 tem várias secções:
- Identificação do contrato - datas de início/fim, finalidade, duração.
- Senhorios - adicionar todos os NIFs.
- Inquilinos - adicionar todos os NIFs.
- Imóvel - selecionar da lista do teu património (já está nas Finanças).
- Renda - valor mensal, dia de pagamento, forma de atualização.
- Caução - valor (se aplicável).
Algumas secções pré-preenchem automaticamente a partir dos dados do imóvel e dos NIFs.
Passo 3: Submeter e pagar o imposto do selo
Após submeter, o sistema gera uma referência Multibanco para pagamento do imposto do selo (10% de uma renda mensal). Tens 30 dias para pagar. O comprovativo fica no Portal.
O imposto do selo é a única despesa direta deste processo. Não há taxa de registo nem custo notarial.
Ainda não tens contrato?
Geramos contratos prontos para registar nas Finanças, com todos os dados que o Modelo 2 vai pedir.
Gerar contrato - €19,99 →Como pagar o imposto do selo
Vai a Imóveis → Contratos de Arrendamento → Pagar Imposto do Selo e usa a referência MB gerada. Detalhes em o guia do imposto do selo.
Renovações e alterações
Não precisas de registar a renovação automática (mantém-se com base no contrato original). Mas tens de comunicar qualquer alteração: subida de renda, mudança de inquilino, prorrogação por novo prazo. Usa o mesmo formulário, marcando "alteração" no início.
Erros comuns
- Datar o contrato com data anterior à do registo - não há problema, o que conta é a data do início real.
- Inserir NIF errado de um inquilino - o sistema permite mas o inquilino não consegue depois fazer deduções IRS. Verifica os NIFs.
- Esquecer de fazer upload do PDF - campo facultativo mas recomendado: serve de prova futura.
- Não pagar o imposto do selo dentro de 30 dias - gera juros de mora.
Perguntas frequentes
O inquilino também precisa de registar?
Não. A obrigação é exclusiva do senhorio. O inquilino consegue ver o contrato registado na sua área pessoal do Portal e usar para deduções IRS.
Posso registar um contrato de mais de 1 ano?
Sim. Aliás, a maioria dos contratos registados são de 12 meses ou 36 meses. Não há limite mínimo nem máximo no registo.
E se o senhorio se recusar a registar?
O inquilino pode denunciar à Autoridade Tributária. As Finanças notificam o senhorio e aplicam coima. Em paralelo, o inquilino pode recusar pagar renda enquanto o contrato não estiver registado, em certas circunstâncias.
Quanto tempo demora o registo a ficar ativo?
Imediato. Após submeter, o contrato fica visível em ambas as áreas pessoais (senhorio e inquilino) em poucos minutos.