O que é um contrato de curta duração?
É um contrato de arrendamento com duração inferior a 1 ano. A lei reconhece-o como modalidade especial dentro do NRAU, com regras simplificadas comparado ao prazo certo padrão.
Não é a mesma coisa que Alojamento Local (AL), que tem licenciamento próprio e é um regime totalmente diferente. AL implica registo no balcão único da SEF, certificação do imóvel, declarações fiscais específicas e, em muitas zonas, suspensão de novos registos.
Quem usa este tipo de contrato?
- Estudantes Erasmus que ficam um semestre (4-6 meses).
- Profissionais em mobilidade temporária (consultoria, projetos, transferências).
- Médicos internos em estágios de poucos meses.
- Empresas que alojam funcionários em deslocação prolongada.
- Senhorios em transição: imóvel à venda, querem rendimento durante a venda.
Prazos e duração
A lei portuguesa permite contratos de curta duração entre 30 dias e 12 meses. Abaixo de 30 dias, normalmente cai no regime de hospedagem ou AL.
Diferenças face ao prazo certo padrão (≥1 ano):
| Aspeto | Curta duração | Prazo certo (≥1 ano) |
|---|---|---|
| Duração mínima | 30 dias | 12 meses |
| Renovação automática | Não | Sim |
| Caução | Recomendado, sem teto | Até 2-3 meses |
| Pré-aviso de denúncia | Conforme contrato | 30-240 dias |
| Registo nas Finanças | Obrigatório | Obrigatório |
| Imposto do selo | 10% de uma renda | 10% de uma renda |
Cláusulas essenciais
Um contrato de curta duração deve ter:
- Identificação completa das partes (NIFs incluídos para nacionais; passaporte para estrangeiros).
- Datas exatas de início e fim, sem renovação automática.
- Renda mensal e dia de pagamento.
- Caução (recomendada - protege contra danos em uso de curto prazo).
- Estado e inventário do imóvel (especialmente se mobilado).
- Cláusula clara sobre saída antecipada e penalizações.
- Despesas de consumo (água, luz, gás, internet) - geralmente do inquilino.
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Gerar contrato - €19,99 →Vantagens para o senhorio
- Flexibilidade total - termina-se na data prevista, sem necessidade de oposição à renovação.
- Renda potencialmente mais alta - em curtas durações pode-se cobrar 30-50% acima do mercado anual, refletindo o serviço de "pronto a viver".
- Sem renovação automática: previsibilidade na disponibilidade do imóvel.
- Carga fiscal idêntica ao prazo certo (categoria F, 28% liberatório ou tabelas progressivas).
Desvantagens / cuidados
- Maior rotatividade: mais limpezas, mais vistorias, mais carga administrativa.
- Imóvel mobilado é praticamente obrigatório - ninguém ocupa 4 meses sem mobília.
- Concentração de zonas: contratos de curta duração funcionam em zonas com procura constante (Lisboa, Porto, Coimbra). Em zonas rurais é mais difícil encontrar inquilinos.
Curta duração vs. Alojamento Local - quando escolher cada um
Se a estadia é sazonal e turística (1-30 dias), AL é o caminho.
Se a estadia é residencial mas curta (1-12 meses, profissional ou estudante), curta duração é o caminho.
Diferenças fiscais e administrativas:
| Aspeto | Curta duração | Alojamento Local |
|---|---|---|
| Registo | Portal das Finanças | Balcão Único do AL |
| Categoria fiscal | F (rendas) | B (atividade comercial) |
| IVA | Isento | 6% (em alguns regimes) |
| Suspensão de novos registos | Não | Sim, em muitas zonas |
| Normas de segurança | Mínimas | Extensas (extintores, sinalética) |
Cuidados ao contratualizar
- Confirma identidade do inquilino - passaporte para estrangeiros, com cópia anexa ao contrato.
- Caução em conta bloqueada ou via plataforma neutra (mais segurança nas duas direções).
- Inventário fotográfico do mobiliário à entrada e saída.
- Forma de pagamento: idealmente prepagamento total à entrada para contratos abaixo de 6 meses.