O que é a caução no arrendamento?
A caução é um depósito de garantia que o inquilino entrega ao senhorio à entrada do contrato. Serve para cobrir eventuais rendas em falta, danos no imóvel, ou indemnizações por incumprimento. Deve ser devolvida no fim do contrato, deduzidas eventuais retenções justificadas.
Está prevista no artigo 1076.º do Código Civil. Não é obrigatória - depende de acordo entre as partes - mas é praticamente universal nos contratos de arrendamento residencial em Portugal.
Quanto pode pedir o senhorio?
O Código Civil não fixa um teto explícito, mas a Lei 56/2023 (Mais Habitação) e a jurisprudência consolidaram que:
- Caução até 2 meses de renda: amplamente aceite, prática mais comum em 2026.
- Caução de 3 meses: pode ser admissível para imóveis de alto valor, mas é território cinzento.
- Caução de 4+ meses: muito provavelmente declarada abusiva em tribunal.
Pedir 6 meses de caução em 2026, mesmo que o inquilino aceite assinar, expõe-se a litígio: o tribunal pode ordenar a devolução do excesso, com juros, custas e honorários.
Forma de entrega da caução
Há várias formas, com diferentes níveis de proteção:
- Transferência bancária para conta do senhorio - mais simples, mais comum, menos segura para o inquilino.
- Conta bloqueada (escrow) - mais segura, mas envolve banco. Os 2 só conseguem mexer com acordo ou ordem judicial.
- Cheque visado - formato antigo, ainda usado.
Independentemente da forma, o contrato deve especificar: valor, data de entrega, forma, e condições de devolução.
Quando deve ser devolvida?
O artigo 1076.º estipula que a caução é devolvida ao inquilino no prazo de 30 dias após a entrega das chaves e a vistoria do imóvel. Esse é o prazo legal.
Em prática, o processo correto é:
- Inquilino entrega as chaves ao sair.
- Senhorio faz vistoria do imóvel com o inquilino presente (ou pelo menos avisado).
- Se houver danos: deduz-se valor justificado da caução.
- Senhorio devolve o restante por transferência bancária no prazo de 30 dias.
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Gerar contrato + pack →Quando o senhorio pode reter (parte da) caução?
Apenas em situações justificadas e comprovadas:
- Rendas em falta - incluindo do último mês, se o inquilino saiu sem pagar.
- Danos no imóvel além do desgaste normal.
- Despesas em curso (água, luz) que ficaram a descoberto.
- Indemnizações por saída antecipada, se previstas no contrato.
Danos vs. desgaste normal - onde está a linha?
Esta é a maior fonte de litígios. Critérios práticos:
| Desgaste normal (não retém) | Dano (pode reter) |
|---|---|
| Pintura amarelada por uso | Furos grandes nas paredes |
| Marcas leves de móveis no chão | Riscos profundos em soalho |
| Selaria de banheira escurecida | Banheira partida |
| Eletrodomésticos com sinais de uso | Frigorífico avariado por má utilização |
Como o inquilino se protege
- Auto de vistoria à entrada, com fotos. Anexar ao contrato.
- Recibos de todas as quantias pagas, incluindo a caução.
- Cláusula clara no contrato sobre o valor da caução, forma de entrega, e prazo de devolução.
- Estado de conservação à saída documentado também (auto de vistoria final).
O que fazer se o senhorio se recusar a devolver?
- Pedir por escrito, registado com aviso de receção, indicando o prazo legal de 30 dias.
- Após 30 dias, recorrer ao Centro de Arbitragem do Setor da Habitação (resolução extrajudicial).
- Em última instância, ação judicial nos Julgados de Paz (até €15.000) ou Tribunal Cível.