1. Denúncia pelo inquilino
É a forma mais comum: o inquilino quer sair antes do fim do contrato (ou no fim do prazo, sem renovar). A lei portuguesa é generosa com o inquilino:
- Após 6 meses de contrato, pode denunciar a qualquer momento, com 30 dias de pré-aviso.
- Antes de 6 meses, pode denunciar mas com 60 dias de pré-aviso e indemnização correspondente às rendas em falta até completar 6 meses.
A denúncia deve ser por escrito, registada com aviso de receção, ou por email com confirmação de leitura.
2. Denúncia pelo senhorio
Mais restritiva. O senhorio pode denunciar:
- No fim do prazo certo, com 120 dias de pré-aviso (até 1 ano de duração) ou 240 dias (mais de 6 anos de duração).
- Em contrato indeterminado, requer pré-aviso muito longo (pode ser de 5 anos em certos casos).
- Para habitação própria ou de descendentes em 1.º grau, com 240 dias de pré-aviso e justificação documentada.
3. Resolução por incumprimento
Aplica-se quando há incumprimento grave de uma das partes. Causas mais comuns:
Pelo senhorio:
- Falta de pagamento de renda por mais de 3 meses, mesmo após interpelação.
- Uso do imóvel para fim diferente do contratado (ex: AL não autorizado).
- Cessão ou subarrendamento sem autorização.
- Danos graves ao imóvel.
Pelo inquilino:
- Senhorio não realizar obras estruturais necessárias.
- Privação de serviços essenciais (água, luz) por culpa do senhorio.
- Imóvel torna-se inabitável (sem culpa do inquilino).
A resolução pode ser extrajudicial (por carta com aviso de receção) ou judicial (ação em tribunal). Tem que ser fundamentada em causa concreta.
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Gerar contrato + pack →4. Cessação por acordo
A forma mais limpa: ambas as partes assinam acordo de revogação do contrato, fixando data de saída, devolução da caução, e quitação. Não há indemnizações nem litígios.
Recomendado quando:
- Inquilino sai antes do prazo mas o senhorio já tem novo inquilino.
- Senhorio precisa do imóvel para venda ou habitação própria, e há acordo amigável.
- Há disputa em curso e ambos querem resolver fora de tribunal.
Indemnizações
Em geral, quem incumpre paga:
- Inquilino que sai antes do prazo sem pré-aviso suficiente: paga as rendas correspondentes ao período que faltava (limite de 1 ano em geral).
- Senhorio que despeja sem causa legítima: indemnização ao inquilino, geralmente 1-3 meses de renda.
- Inquilino que se recusa a sair após denúncia válida: senhorio pode pedir despejo + indemnização por ocupação indevida.
Despejo: como funciona em 2026
O processo é mais ágil do que era:
- Notificação ao inquilino (carta registada com aviso de receção, ou via balcão).
- Balcão Nacional do Arrendamento (BNA): para casos simples (renda em atraso > 3 meses, fim de prazo certo), procedimento extrajudicial em 30-60 dias.
- Tribunal: para casos com defesa do inquilino ou disputas contestadas. Demora 6-18 meses.
- Solicitador de execução faz a execução do despejo (entrega do imóvel ao senhorio).
Erros comuns
- Mudar a fechadura do imóvel sem ordem judicial - é crime de coação. Não faças isto.
- Cortar água ou luz ao inquilino para "forçar a saída" - também ilegal.
- Aceitar nova renda após uma denúncia - pode anular a denúncia (renúncia tácita).
- Não fazer auto de vistoria à saída - perdes prova para reter caução por danos.