O que é o NRAU?
NRAU significa Novo Regime do Arrendamento Urbano. Foi aprovado pela Lei 6/2006 e desde então sofreu várias alterações - em 2012, 2017, 2019, 2020, 2023 e 2025. Na prática, "NRAU 2025" refere-se ao texto consolidado em vigor depois das alterações de 2025.
O NRAU regula tudo no arrendamento urbano: tipos de contrato, prazos, denúncia, atualização de rendas, despejo, fiança, caução. Não é exclusivo de habitação - também se aplica ao arrendamento comercial e profissional, com regras específicas.
As 7 grandes alterações que afetam o teu contrato em 2026
1. Limite de subida da renda em novos contratos
A Lei 56/2023 introduziu um teto à subida da renda entre contratos consecutivos no mesmo imóvel. Se o imóvel já tinha contrato anterior nos últimos 5 anos, a nova renda não pode exceder a renda anterior atualizada pelo coeficiente do INE acrescido de 2%.
Aplica-se sobretudo a senhorios profissionais e a zonas de pressão urbanística. Em 2026, o limite continua em vigor.
2. Caução máxima implícita de 2-3 meses
Antes não havia limite legal expresso, mas a jurisprudência considera abusivo qualquer caução superior a 2-3 meses de renda. Em 2026, pedir 6 meses de caução é praticamente garantia de litígio perdido em tribunal.
3. Atualização anual obrigatoriamente comunicada por escrito
A subida anual com base no coeficiente do INE só é válida se comunicada por escrito ao inquilino com 30 dias de antecedência. Sem comunicação, perdes o direito a essa atualização para esse ano. Detalhes em o guia da atualização 2026.
4. Prazo mínimo de 1 ano para contratos de habitação permanente
Reforçado em 2019 e mantido em 2025: contratos de habitação permanente têm de ter pelo menos 12 meses de duração inicial. Tentar contornar com contratos de "uso por tempo determinado" foi declarado abusivo.
5. Pré-avisos de denúncia mais favoráveis ao inquilino
O inquilino pode denunciar a qualquer momento após 6 meses de contrato, com 30 dias de pré-aviso (60 dias se ainda não passou 1 ano). Antes do NRAU 2019, o inquilino tinha menos flexibilidade. Detalhes em o guia da rescisão.
6. Despejo extrajudicial via balcão nacional
Para incumprimento de pagamento de renda, há um procedimento de despejo simplificado através do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA). Mais rápido que tribunal, mas requer contrato registado.
7. Multas mais altas para senhorios não-conformes
As coimas por não registar o contrato, não emitir recibo, ou não comunicar atualizações foram agravadas. Hoje, a coima por contrato não registado começa em €25 mas pode chegar a €165.
O que NÃO mudou (e ainda confunde)
- O imposto do selo continua em 10% de uma renda mensal, paga à entrada.
- O dia de pagamento por defeito continua a ser até ao 8 do mês a que respeita.
- A fiança / fiador continua a ser solidário com o inquilino, salvo cláusula em contrário.
- O senhorio continua a poder fazer obras urgentes sem autorização do inquilino, mediante comunicação prévia razoável.
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| Ano | Lei | Principais mudanças |
|---|---|---|
| 2006 | Lei 6/2006 | Aprovação do NRAU original |
| 2012 | Lei 31/2012 | Liberalização das rendas antigas |
| 2017 | Lei 43/2017 | Pacote de revisão |
| 2019 | Lei 13/2019 | Prazo mínimo de 1 ano |
| 2023 | Lei 56/2023 (Mais Habitação) | Limite à subida entre contratos |
| 2025 | Alterações pontuais | Reforço do registo eletrónico, agravamento de coimas |